정장을 아주 정돈된 분위기로 입은 남성분께서 서류가방을 들고 저의 사무실에 방문을 하셨습니다.

이제 개업한 지 두 달이 조금 넘었지만 어느 정도 형성된 안목으로 볼 때 한 눈에 복잡한 소송 문제를 가지고 오셨다는 생각이 들었죠. ^^

일단 무슨 일로 오셨습니까! 라고 말문을 건네며 시원한 음료수를 건넸습니다.

처음 제게 보여주신 자료가 부동산등기사항증명서였고, 살펴 본 결과 상당히 복잡한 법률관계가 얽혀 있다는 것이 느껴졌기에, 저는 "가지고 오신 자료를 모두 제게 보여주십시오"라고 했습니다.

상담을 시작하자 마자 예약을 했었던 의뢰인이 들어오기도 했고 해서 시간을 많이 투하하여 자료를 볼 시간은 없었기에 서류별로 간단히 설명을 해 주시면 그 설명을 중점으로 서류들을 보는 것으로 오늘은 대신하겠다는 말을 건네고 서류들을 분석하기 시작했습니다.

내용을 요약하자면, 경락으로 부동산의 소유권이전등기를 수 개월 전에 마쳤는데 최근 법원에서 소장이 날아왔다는 것이었고, 소장과 부동산등기사항증명서를 함께 검토한 결과 이미 경락으로 인한 소유권이전등기를 촉탁하면서 직권말소된 가처분 명의인이 경매개시결정등기 당시의 소유자를 상대로 한 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구의 소였습니다. 

저는 일단 "경매개시결정등기 이후에 경료된 가처분등기는 경락으로 인한 소유권이전등기 촉탁시 직권말소의 대상이고 원칙적으로 소유권이전등기를 마친 경락인에게 대항할 수 없는 것입니다만, 예외가 좀 있습니다. 그 중 하나가 바로 선생님의 사안과 같은 경우인데 가처분의 피보전권리가 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권처럼 물권적청구권이라면 해당 소송에서 원고가 승소확정판결을 받게 되는 경우 선생님의 소유권취득이 무효로 될 수 있습니다"라고 말씀을 드리고 나자, "그러면 법원을 믿고 경락대금을 납부한 자신은 어떻게 구제받을 수 있느냐"는 당연히 예상할 수 있었던 질문을 던지셨습니다.

그래서 저는 "조금 납득하시기 어려울 수 있지만 선생님께서 경락대금을 납부하시기 전에 가처분등기가 있었던 것을 확인할 수 있으셨을 것인데 그것을 경시한 것에 대한 리스크는 선생님이 부담하셔야 합니다. 그러나 경락대금으로 배당을 받은 경매신청채권자 등을 상대로 부당이득반환청구를 할 수는 있습니다. 다만, 임의적으로 배당채권자들이 수령한 배당금을 내어 주지는 않을 것이기에 소송으로 진행하여야 할 확률이 높다고 생각됩니다. 또 소송으로 진행한다고 하더라도 모두 보상을 받을 수 있다는 보장은 없습니다"라고 말씀을 드렸습니다.

이 정도 상담이 진행된 후 의뢰인은 이해할 수 없다는 표정을 짓더군요. 당연히 그럴 것이 법원을 통해 경락을 받았는데도 위험성을 스스로 감수해야 하는 상황이 일어날 수 있는냐에 관한 의문이 법률전문가가 아닌 이상 들 것이기 때문입니다. 그래서 저는 "경매를 진행하는 법원과 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구소송을 진행하는 법원은 서로 다르고, 따라서 경매법원은 일단 경매신청이 있는 이상 소송의 경과 정도와 관련 없이 경매절차를 진행할 수 밖에 없는 것이며, 등기관은 가처분등기의 피보전권리가 무엇이든지 그에 대한 판단권한이 없으므로 경매개시결정등기 이후에 경료된 가처분등기는 직권으로 말소할 수 밖에 없는 것입니다"라고 설명을 하였습니다. 설명하는 저로서도 이 부분을 과연 이해하실 수 있을까 염려가 되었죠. 결과는 역시나였습니다. ^^

우리 부동산등기에 제도적인 문제가 있는 것 같다는 생각이 듭니다.

가처분의 피보전권리를 "소유권이전등기청구권"이라고만 등기부에 기재할 것이 아니라 "진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권"이라고 조금만 더 자세히 기재해 준다면 더 좋지 않을까 하는 생각이 들더군요.

아무튼 관련 판례가 떠 올라서 아래에 공유해 봅니다.

[판시사항] 강제경매절차에서 경락인이 부동산을 경락받아 대금을 완납하였으나 강제경매의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효이어서 강제경매절차가 무효로 된 경우, 경매 채권자의 배당금에 대한 부당이득반환청구의 가부(적극) 및 민법 제578조 제1항, 제2항에 규정된 담보책임의 인정 여부(소극)

경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있고, 민법 제578조 제1항, 제2항에 따른 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다.

▶ 참고판례 : 대판 2004. 6. 24. 2003다59259

▶ 출처 :  https://cafe.naver.com/lawmaster1/2891